Le principe : un cas patrimonial unique
Depuis la loi PACTE de 2019, le Plan d'Épargne Retraite peut être débloqué de manière anticipée pour financer l'achat d'une résidence principale. C'est le seul motif patrimonial : tous les autres cas de sortie anticipée sont des accidents de la vie (décès du conjoint, invalidité, surendettement, fin de droits chômage, cessation d'activité non salariée).
Cette possibilité concerne l'intégralité du PER (versements volontaires, épargne salariale et versements obligatoires d'un PER d'entreprise), à une exception près : les versements obligatoires d'un PER catégoriel restent bloqués jusqu'à la retraite (sortie obligatoirement en rente).
À retenir
Vous pouvez retirer 100 % de votre PER pour acheter votre RP, sans pénalité de sortie. Mais vous serez fiscalisé : la sortie n'est pas neutre, et elle peut vous faire changer de tranche d'imposition l'année du déblocage.
Conditions à remplir en 2026
Le déblocage anticipé pour achat RP est strictement encadré par l'article L.224-4 du Code monétaire et financier. Quatre conditions cumulatives :
- 1
Il s'agit bien de votre résidence principale.
Pas une résidence secondaire, pas un investissement locatif. Le bien doit devenir votre logement principal effectif.
- 2
L'achat doit être effectif (compromis ou acte signé).
L'assureur exige une preuve : compromis de vente, acte authentique, ou contrat de réservation pour un VEFA. Pas de déblocage spéculatif "au cas où".
- 3
Sortie en capital uniquement.
Vous ne pouvez pas demander une rente pour acheter votre RP. Le PER est liquidé en une ou plusieurs fois sous forme de capital.
- 4
Le PER catégoriel (versements obligatoires) reste bloqué.
Si vous avez un PER d'entreprise obligatoire (ex-Article 83), seule la part des versements volontaires et de l'épargne salariale est déblocable pour la RP.
Procédure de déblocage
La demande se fait directement auprès de votre gestionnaire de PER. Comptez 2 à 8 semaines selon les acteurs. Pièces à fournir :
- Formulaire de demande de déblocage anticipé (fourni par l'assureur).
- Compromis ou promesse de vente (ou contrat de réservation pour un VEFA).
- Justificatif d'identité et RIB du compte de réception.
- Engagement sur l'honneur d'occupation à titre de résidence principale dans un délai d'un an après l'achat.
Bon réflexe : déclencher la demande dès la signature du compromis (et non le jour de l'acte authentique), pour disposer des fonds le jour de la signature notariale.
Fiscalité 2026 du déblocage RP
La fiscalité dépend du type de versements réalisés sur votre PER. Le capital sorti se décompose en deux parts : le cumul des versements (capital) et les gains (plus-values).
| Origine des versements | Capital (versements) | Plus-values (gains) |
|---|---|---|
| Versements déduits à l'entrée | Imposé au barème IR (TMI 0 à 45 %) | PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) |
| Versements non déduits | Exonéré d'IR | PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) |
| Épargne salariale (PER collectif) | Exonéré d'IR | Prélèvements sociaux 17,2 % uniquement |
Attention au saut de tranche.
Si vous avez déduit vos versements et sortez 100 000 € en capital la même année, vos revenus déclarés en 2027 (sur 2026) peuvent basculer dans la TMI à 30 %, voire 41 %. Pensez à étaler la sortie sur plusieurs exercices fiscaux si possible, ou à utiliser le système du quotient (article 163-0 A du CGI) pour lisser l'imposition.
Exemple chiffré : 100 000 € de PER
Cas type 2026 : Sophie, 45 ans, salariée à 60 000 €/an (TMI 30 %), achète sa RP pour 350 000 €. Elle débloque son PER pour compléter son apport.
Composition du PER
- Capital versé (déduit)70 000 €
- Plus-values nettes30 000 €
- Total débloqué100 000 €
Fiscalité 2026
- IR sur capital (TMI 30 %)21 000 €
- PFU sur plus-values (30 %)9 000 €
- Coût fiscal total30 000 €
- Net pour l'apport70 000 €
Note : la TMI marginale peut grimper à 41 % si l'ajout des 70 000 € de capital fait basculer le revenu fiscal de référence dans la tranche supérieure (≥ 83 823 € par part en 2026). Le système du quotient permet alors de lisser cette imposition.
Stratégie : faut-il vraiment sortir son PER pour acheter ?
Sortir un PER dont les versements ont été déduits est rarement la meilleure option fiscale. Vous avez économisé l'IR à l'entrée à votre TMI : vous le repayez à la sortie, sans la magie des intérêts composés différés. Notre grille d'arbitrage :
✅ Sortie pertinente si...
- • Vous êtes proche de la retraite (TMI sortie < TMI entrée).
- • L'apport débloqué évite un crédit à taux élevé (> 4 %).
- • Vous avez surtout des versements non déduits (sortie peu fiscalisée).
- • Le projet immobilier est central dans votre patrimoine.
⚠️ Sortie déconseillée si...
- • Vous avez encore 15+ ans avant la retraite.
- • Votre TMI est ≥ 30 % et stable.
- • Vous pouvez emprunter à un taux compétitif (< 3,5 %).
- • Vous risquez un saut de tranche important.
Alternatives à étudier avant de débloquer
- Crédit immobilier classique : aux taux 2026, l'effet de levier reste favorable, surtout si vous conservez la déduction PER pour votre retraite.
- Mobilisation de l'assurance-vie : après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € (9 200 € en couple) sur les plus-values. Souvent plus avantageux qu'un PER déduit.
- Rachat partiel du PER : sortir uniquement la part de plus-values non déduites pour limiter l'IR sur le capital.
- Étalement sur 2 années fiscales : 50 % en décembre, 50 % en janvier pour ne pas concentrer le saut de tranche.
Avant de signer, simulez votre coût fiscal.
Notre simulateur calcule l'IR + PFU exact sur votre déblocage selon votre TMI 2026 et votre composition de PER.
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